Subdivisiones en Ensenada y San Quintin

En Deslindes y avalúos tenemos más de 10 años de experiencia en subdivisión de terrenos en Ensenada y San Quintín.

¿QUÉ ES UNA SUBDIVISIÓN DE TERRENO?

Es la acción de urbanización que implique la partición de un terreno sin que se requiera la construcción de vías de circulación ni obras de infraestructura urbana.

¿COMO SE HACE LA SUBDIVISIÓN DE UN TERRENO?

El trabajo técnico de división lo hace un profesional de la topografía con registro como perito o DRO/DRP en la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro. Con la solicitud de subdivisión (autorizada por el propietario), antecedentes de propiedad y trabajo técnico se puede promover la subdivisión oficial del predio.

¿CUÁNTO CUESTA HACER UNA SUBDIVISIÓN EN ENSENADA O SAN QUINTÍN?

El precio varia dependiendo de

1. Tamaño del predio mayor

2. Numero de subdivisiones

3. Colonia o localización del predio mayor

Todos los casos son particulares pero generalizando para un predio menor a una hectárea el costo es de 15,000.00 por fracción aproximadamente.

Para realizar subdivisiones en Ensenada, es fundamental comprender varios conceptos clave y cumplir con la normativa establecida en las leyes y reglamentos del Estado de Baja California. A continuación, se detallan los aspectos más relevantes:

I. Definición y Alcance de una Subdivisión

Una subdivisión es una acción de urbanización que implica la partición de un terreno, sin que necesariamente se requiera la construcción de vías de circulación ni obras de infraestructura urbana. Es parte del Catastro Inmobiliario, que es el inventario de la propiedad raíz en el Estado de Baja California, incluyendo la identificación, localización, descripción, deslinde, cartografía y valuación de bienes inmuebles.

II. Autoridades Involucradas

Diversas autoridades tienen competencias en el proceso de subdivisión:

• La Dirección de Administración Urbana, Ecología y Medio Ambiente del Municipio de Ensenada es la autoridad competente para la aplicación del Reglamento de la Ley de Edificaciones. También es la encargada de ejecutar las operaciones catastrales y de integrar y conservar la información relativa a los registros y archivos de bienes inmuebles.

• El Ayuntamiento otorga o niega las autorizaciones y licencias de construcción, urbanización y uso de suelo.

• La Dirección General de Obras y Servicios Públicos del Estado es clave en la autorización y supervisión de fraccionamientos.

• La Secretaría de Infraestructura y Desarrollo Urbano del Estado puede requerir un dictamen técnico de congruencia para permisos y licencias de uso de suelo y edificaciones de importancia estatal o fuera de perímetros de centros de población.

• El Instituto Metropolitano de Investigación y Planeación de Ensenada (IMIP) puede proporcionar asesoría técnica en planeación urbana, revisar y aprobar programas parciales, y dictaminar sobre coeficientes de ocupación y utilización en asentamientos humanos. Se recomienda la creación de la figura del Perito en Desarrollo Urbano para la elaboración de estudios de impacto urbano y vial.

• Las Comisiones Estatales de Servicios Públicos deben emitir opiniones sobre el abastecimiento de agua potable y la conexión al sistema de alcantarillado.

III. Permisos y Licencias Requeridos

Ningún fraccionamiento, incluyendo las subdivisiones, puede llevarse a cabo sin un permiso previo del Gobierno del Estado y el cumplimiento de los requisitos reglamentarios. Además:

• Se deberá tramitar el Dictamen de Uso de Suelo ante la Dirección, a excepción de la vivienda unifamiliar, previo a la obtención de la Licencia de Construcción.

• Las autoridades municipales responsables deben elaborar un análisis y verificación técnica antes de emitir permisos o licencias de urbanización y edificación.

• La instalación o relocalización de una casa móvil requiere licencia de la Dirección.

• Las obras públicas de los tres niveles de gobierno también requieren Licencia de Construcción.

IV. Aspectos Clave del Proceso

Para llevar a cabo una subdivisión, se deben considerar los siguientes puntos:

1. Estudios y Planes:

   • La clasificación de los fraccionamientos (residenciales, de interés social, populares, turísticos, campestres, suburbanos) determinará el tipo de urbanización exigido.

   • Deberá presentarse un proyecto de subdivisión con la orientación y anchura de las calles, trazos de manzanas y lotificación, así como una memoria descriptiva.

   • Esta memoria debe incluir la superficie total del terreno, la superficie destinada a vías públicas, parques y jardines, escuelas, la superficie a ceder al Gobierno del Estado (según las disposiciones de donación), la zonificación del fraccionamiento con los usos de suelo, y datos sobre el abastecimiento de agua y saneamiento.

   • Se prohíbe el establecimiento de fosas sépticas en fraccionamientos dentro de los límites urbanos, a menos que sean de tipo campestre o zonas de reserva.

   • Los Estudios de Impacto Vial son requeridos para acciones urbanísticas, proyectos de edificación e infraestructura, tanto públicos como privados. Deben prever impactos significativos a nivel zonal, urbano y regional.

   • En zonas no acordes a las etapas de crecimiento planificadas, el desarrollador deberá presentar un programa parcial y/o comunitario al IMIP para revisión y aprobación.

   • Se deben respetar las restricciones generales y especiales en los Planes o Programas de Desarrollo Urbano y sus reglamentos, incluyendo parámetros de intensidad de uso, altura máxima de edificación, restricciones frontales, laterales y de fondo de lote, frente mínimo, superficie mínima de lote y porcentaje de ajardinado.

   • Las zonas de riesgo (cauces de arroyos y ríos, suelos contaminados, sismicidad) pueden condicionar o negar permisos de desarrollo urbano, requiriendo estudios previos con análisis químicos del suelo y acuíferos. Se prohíbe el desarrollo urbano en la primera duna de playa, por debajo del nivel máximo de mareas, y en zonas inundables periódicamente.

2. Aspectos Catastrales:

   • Todo inmueble en Baja California debe estar inscrito en el Catastro y ser objeto de avalúo.

   • Los propietarios, poseedores o fideicomitentes deben manifestar a la Autoridad Catastral cualquier modificación al inmueble (construcciones, ampliaciones, remodelaciones, fusión, subdivisión, relotificación y fraccionamiento) dentro de los quince días hábiles siguientes a la modificación.

   • Se debe obtener un deslinde catastral actualizado (no mayor a dos años) o una Constancia de Entrega de Fraccionamiento autorizado para la Licencia de Construcción.

   • Se asignará una clave catastral y un código geoestadístico y referenciado a cada bien inmueble.

   • La Dirección asignará la clave catastral a cada local, departamento o predio resultante de una subdivisión o fraccionamiento dentro de los 45 días naturales siguientes a la recepción de la documentación. El propietario del fraccionamiento o condominio debe comunicar por escrito a la Dirección cualquier modificación a los planos de lotificación aprobados en un plazo de 15 días hábiles.

   • Las declaratorias de usos, destinos y reservas deben publicarse e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, y especificar la zonificación, limitaciones y reglas de aprovechamiento.

3. Obras de Urbanización:

   • El fraccionador deberá ejecutar las obras de urbanización por su cuenta dentro de un plazo de dos años, dando aviso previo del inicio de los trabajos a la Dirección General de Obras y Servicios Públicos del Estado para su supervisión.

   • No se pueden iniciar las obras de urbanización hasta que se haya autorizado y recibido los trazos de planificación, se haya otorgado la fianza/fideicomiso/depósito que garantice la ejecución, pagado la supervisión, entregado las superficies de donación y cubierto las cantidades señaladas en las leyes.

   • Las obras de cimentación, excavaciones y muros de contención deben asegurar la seguridad de la construcción y evitar daños a servicios públicos y edificaciones vecinas.

   • Las instalaciones subterráneas para servicios públicos (teléfonos, alumbrado, energía eléctrica, gas, cablevisión) requieren licencia de la Dirección.

4. Aspectos Ambientales y de Seguridad:

   • Las edificaciones deben contar con áreas de estacionamiento con un número mínimo de cajones según su tipo y ubicación.

   • Se deben determinar normas de ubicación y protección de depósitos de basura para cada edificación e instalación. Los residuos peligrosos (químicos-tóxicos, radioactivos) deben manejarse según las leyes ambientales y Normas Oficiales Mexicanas.

   • Los establecimientos industriales que produzcan harinas de origen animal (como harina de pescado) deben contar con tecnología para mitigar olores (incineradores u otros aparatos modernos) y deben actualizar su documento técnico si modifican las tecnologías o prácticas. La Dirección realizará una visita anual para corroborar esto.

   • Toda edificación debe garantizar la comodidad y seguridad de los usuarios, cumpliendo con normas mínimas de higiene y funcionamiento.

   • Las edificaciones, excepto las unifamiliares, deben contar con instalaciones y equipos adecuados para prevenir y combatir incendios, y obtener el visto bueno de la Dirección de Bomberos y Protección Civil Municipal para licencias de construcción en edificios de alto riesgo.

5. Participación Ciudadana y Social:

   • Los Programas Parciales Comunitarios requieren el consentimiento expreso del 75% de los propietarios o poseedores de los bienes inmuebles residentes en dichas zonas.

   • El costo de las obras de urbanización se distribuirá entre los propietarios y poseedores en proporción a la superficie de los predios. Los interesados serán citados a una junta para ser informados sobre los aspectos de la obra, costos y cuotas.

   • En algunos casos, se puede solicitar la opinión de la Oficialía Mayor de Gobierno para determinar la ubicación de superficies para necesidades educativas.

V. Costos y Cuotas

• El Impuesto Predial se basa en el valor catastral unitario del terreno y la construcción.

• El Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles aplica a toda adquisición de inmuebles y requiere un avalúo vigente.

• Existen tarifas y derechos por servicios catastrales y urbanísticos, como:

  • Subdivisiones, fusiones, relotificaciones.

  • Supervisión de obras de urbanización (ej. 3% del presupuesto).

  • Análisis y emisión de factibilidad de uso de suelo.

  • Asignación de clave catastral urbana.

  • Modificación de expedientes derivados de relotificaciones.

  • Análisis, dictámenes y registro catastral provisional de posesiones.

  • Constitución del régimen de propiedad en condominio.

• Puede haber estímulos fiscales, como descuentos en el Impuesto Predial y el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, así como en derechos municipales, para empresas que promuevan la generación de empleo o el desarrollo económico del municipio. Los beneficiarios del Programa Estatal de Vivienda pueden exentar algunos montos por concepto de derechos e impuestos para la regularización de su vivienda.

VI. Obligaciones y Responsabilidades del Fraccionador/Propietario

• Informar a las autoridades catastrales del inicio de las obras del fraccionamiento, remitiendo los planos para asignar claves catastrales a los lotes.

• Proporcionar información al personal de la Autoridad Catastral e permitir el acceso a los inmuebles para operaciones catastrales.

• Informar cada tres meses sobre todas las operaciones de traslación de dominio (promesas de venta, arrendamientos, compra-ventas o rescisiones) a las Direcciones de Catastro, Registro de la Propiedad y de Comercio, y Obras y Servicios Públicos del Estado.

• En los contratos de compra-venta de lotes de fraccionamientos autorizados, se deben incluir cláusulas restrictivas para asegurar que los lotes no se dividan en dimensiones menores a las mínimas autorizadas y que se destinen a los fines aprobados.

• Mantener las edificaciones y predios en buenas condiciones de estabilidad, servicio, aspecto e higiene, evitando que se conviertan en molestia o peligro.

• Los predios no edificados deben estar libres de escombros y basura y adecuadamente drenados.

• Las obras de urbanización deben finalizarse en un plazo de dos años a partir de la autorización.

VII. Consecuencias del Incumplimiento

• Se puede ordenar la suspensión inmediata de obras si se inician sin el permiso correspondiente.

• Las subdivisiones realizadas sin licencia o autorización serán objeto de operaciones catastrales provisionales, sin que esto implique su regularización, y se aplicarán las sanciones previstas en la ley.

• Las sanciones pueden incluir multas, clausura (parcial, total o definitiva), suspensión (temporal, parcial o definitiva) de trabajos o servicios, y revocación de autorizaciones, permisos o licencias. También puede haber sanciones a funcionarios y suspensión o cancelación del registro de peritos responsables.

• Las operaciones de compra-venta de lotes de fraccionamientos no autorizados están afectadas a las consecuencias derivadas del Reglamento.

VIII. Consideraciones Adicionales

• Los peritos valuadores y deslindadores deben estar registrados y cumplir con los requisitos de experiencia, conocimientos de la ley y reglamentos, y no tener antecedentes penales.

• Las declaratorias de destinos quedarán sin efecto si en un plazo de cinco años, las áreas y predios no son utilizados conforme al destino previsto.

• La Ley del Catastro Inmobiliario del Estado de Baja California y el Reglamento del Catastro Inmobiliario para el Municipio de Ensenada, B.C., así como el Reglamento de Fraccionamientos del Estado de Baja California, y la Ley de Edificaciones del Estado de Baja California, son fundamentales para la clasificación, definiciones y características de los desarrollos urbanos y la tipología de las construcciones.